재건축 시공사 선정 지연 이유는?

고분양가 논란에도 서울과 수도권의 아파트는 완판이 되었다고 합니다.

 

광명자이더샵포레나의 1순위 청약이 5월 8일에 있었는데요, 국민평형 전용 84제곱미터(32평)의 분양가가 약 10억 5천만원이었습니다. 이날 1순위 청약에서 422가구를 모집하는데 4,422명이 신청하면서 10대 1의 경쟁률을 기록했습니다. 

 

 

한 때 재건축, 재개발 아파트의 인기가 높았는데요, 고금리와 러시아 우크라이나 전쟁 후에 자재비, 공사비 등이 올라가면서 수익성이 악화되어 현재는 재건축 시공사 조차 구하기 힘든 상황입니다.

 

올해 재건축 시공사 선정은 59곳 중 52곳이 유찰되었습니다. 일부 대형 건설사는 2,000가구 이상의 대단지가 아니면 검토하기도 힘든 상황이라고 합니다. 재건축 단계와 시공사 선정이 어려운 이유에 대해서 살펴보겠습니다.

 

 

 

재건축 단계

재건축은 크게 9단계로 진행됩니다. 기간은 짧게는 5년, 길게는 10년도 넘는데, 재건축 상황에 따라서 천차만별입니다. 진행 중간에 여러 문제로 조합장이 변경되거나 소송 때문에 더 길어지는 경우도 있습니다. 

 

• 정비구역 지정
• 조합설립 추친위원회
• 조합 설립
• 시공사 선정
• 사업시행계획 인가
• 분양공고 및 신청
• 관리처분계획인가
• 일반분양
• 완료

 

시공사 선정은 9단계 중 4번째 단계입니다. 서울의 정비사업지 중 시공사 선정을 못하고 있는 사업지 입니다. 10대 건설사의 정비사업은 전 년 1분기와 비교해 32%가 감소했습니다. 대우건설 등과 같이 1분기에 도시정비사업 수주 실적이 없는 곳도 있습니다.

 

 

 

 

 

재건축 시공사 선정 지연 이유

재건축 정비사업 조합은 건설사 찾기가 어려워졌습니다. 설명회에는 참여한 건설사들이 본입찰에는 참여하지 않는 경우도 있습니다.

 

건설사는 공사 비용의 상승과 조합과의 이견 등으로 수익성이 악화되었고, 특히 추가분담금과 같이 해결하기 어려운 갈등 문제가 많아져서 건설사가 참여를 꺼리고 있습니다. 재건축 시공사 선정이 지연되는 이유는 여러가지가 있습니다.

 

 

• 공사비용 상승
• 금융비용 상승
• 건설사의 사업성 기준 향상
• 조합과의 갈등 빈번
• 대규모 사업성이 확실한 사업지만 수주

 

시공사 선정 난항으로 주택 공급은 더욱 줄어들 것으로 예상되고 있습니다. 고분양가 논란에도 완판되는 대규모 재개발 지역이나 인기지역을 제외하고, 소규모나 비인기지역 등 사업성이 낮은 사업지의 재건축은 당분간 어려운 듯 보입니다. 과거에 재개발 지역의 아파트의 느린 진행속도와 불투명한 진행 방식 때문에 고생을 했었습니다. 당시에는 재개발, 재건출 아파트가 인기 있던 시절이라 시공사 선정이 안된다는 말은 없었는데, 상황이 변했습니다.